Как покупать недвижимость в Испании


Последние поступления недвижимости

  • Malaga, el Candado, 750 тыс. евро общая площадь дома - 340 м2участок - 905 м2гараж на 2 машиныподробнее>>верхний этаж:кабинет 35 м2второй этаж:кухня - 20 м2салон - 40 м2 с каминомкомната - 20 ...
    Отправлено 18 нояб. 2011 г., 14:51 пользователем Andrey Schifrin
  • Rincon de la Victoria, 185 тыс евро 105 м2 не считая гаража и кладовки, на первом этаже - салон, кухня, прачечная, с/у.На втором этаже - 3 спальни, 2 с/узла, на крыше - терраса с уличным каминомНа ...
    Отправлено 18 нояб. 2011 г., 13:57 пользователем Andrey Schifrin
  • Malaga, Centro historico, 980 тыс евро Продается пятиэтажное здание в историческом центре Малаги.каждый этаж по 100 м2. Лифт, на каждом этаже - санузел.Открытая крыша с террасой.Цена: 980 тыс. евро подробнее>>
    Отправлено 18 нояб. 2011 г., 11:05 пользователем Andrey Schifrin
  • Torremolinos, Monte Real, 255 тыс евро  Город Torremolinos, 100 кв м жилой площади, 60 м2 терраса, 80 м2 солярий, 5 комнат, 2 с/узла, закрытая территория, пентхаус,Цена: 255 тыс. евро подробнее>>
    Отправлено 18 нояб. 2011 г., 11:13 пользователем Andrey Schifrin
Показать сообщения: 1 - 4 из 4. Дополнительно »


Вопрос, который задают чаще всего: "Дает ли владение недвижимостью возможность запросить вид на жительство?".  
Ответ один и не подлежит никакому толкованию: "НЕТ". 

Владение недвижимостью НЕ является основанием для вида на жительство, хотя дает право запросить годовую туристическую шенгенскую визу, выдаваемую Испанией, с пребыванием на территории Шенгена 90 дней в каждом полугодии. Ее (эту визу) выдают не сразу. Сначала, имея договор купли-продажи на руках, в испанском посольстве запрашивается простая туристическая виза НА ОСНОВАНИИ ВЛАДЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ на 6 месяцев с пребыванием в Испании в течение  90 дней. Затем после того, как эта виза закончится, уже запрашивается годовая виза для владельцев недвижимости. Важно в течение срока действия первой визы не нарушать сроков прибывания и не совершать противоправных поступков.

В процессе приобретения недвижимости в Испании сложного ничего нет, если с самого начала придерживаться определенной последовательности. 

1. выбираем недвижимость и определяем цену.
На этом этапе важно знать одну вещь - многие дома в Испании не имеют зарегистрированного у нотариуса договора купли-продажи (Escritura), а есть только договор между двумя физическими лицами. Следует отметить, что регистрация договора купли-продажи у нотариуса и в регпалате (Registro de la Propiedad) не является обязательным с точки зрения перехода прав собственности. Однако, договор подписанный нотариусом, конечно, безопаснее со всех сторон.
Поэтому, отсутствие подписи нотариуса может и должно служить предметом для снижения цены.

2. определив цену, и узнав, зарегистрирована ли недвижимость в регпалате (Registro de la Propiedad), нужно запросить выписку Nota Simple. Это документ, содержащий все сведения о владельцах недвижимости, операциях и обременениях (иппотеках, арестах и т.д). Это можно сделать как лично, так и по интернету. Стоит примерно 10 евро.

3. Если покупается дом, то ОБЯЗАТЕЛЬНО нужно посмотреть генеральный план города, PGOU (Plan General Ordenacón Urbana).
В секции Planos de Ordenación выбрать Ordenacón General, далее выбрать AlineacionesAlturas y Rasantes, на этом плане найти нужную вам недвижимость и обратить внимание на следующее:

PGOU
все что находится внутри жирной линии - легально. Все что за ее пределами - условно легально. Это означает, что если вы планируете делать ремонт, перестраивать, достраивать или что-то подобное, вам разрешение (лицензию) не дадут до тех пор, пока все не приведется в соответствие с генпланом города. ЭТО ОЧЕНЬ ВАЖНО!!!!!
То есть, все, что за пределами жирной линии должно быть снесено. 
Если это посмотреть сложно самому, то любой архитектор вас проконсультирует совершенно бесплатно на этот счет. Без консультации с генпланом покупать дома не в коем случае нельзя.

4. Для подписания договора купли-продажи у нотариуса, потребуется получить идентификационный номер иностранца NIE (Número de Identificación de Extranjero). Получается в инстанции, называемой Extranjería, но лучше и быстрей в Comisaría de Policia с паспортом. Находясь на территории Испании,  можно прийти и сдать документы самому, но практически - это лучше поручить адвокату, написав ему доверенность. Стоит это недорого (~100 евро) и сэкономит время и нервы.
Можно также сдать документы - копию загранпаспорта и заполненный бланк в любом консульстве Испании за ее пределами (России, Украине и т.д)

5. Перевести деньги в испанский банк. Для перевода из России российский банк потребует форму с отметкой из налоговой инспекции по месту жительства о том, что вы уведомили налог. инспекцию о существовании счета в иностранном банке. Ничего более. Просто уведомить.
Это самая деликатная, спорная и многогранная часть процесса покупки недвижимости, поскольку за недвижимость нужно платить и весь вопрос чем и как?
а) наличными деньгами - если продавец согласен, можно и наличкой
б) банковским переводом из-за границы непосредственно на счет адвоката покупателя или нотариуса, но не в коем случае не продавца. Преимущества - не нужно открывать счет в испанском банке, если он вам тут не нужен
в)  банковским переводом с открытого в Испании на свое имя счета

6. Открыть счет в банке. Желательно сделать это после получения NIE. Испанские банки крайне неохотно открывают счета иностранцам без NIE. Но это не означает, что не открывают. Открывают и только при предъявлении паспорта. Правда, далеко не все. Надо знать, куда идти и что и как спрашивать. Играет роль все - манера разговаривать, одежда, внешний вид. Это своего рода рулетка - могут открыть, могут - нет. Вся проблема открытия счета в Испании - это то, что каждый банк и даже каждый филиал  одного и того же банка устанавливает свои собственные правила. Как правило, почти все банки требуют справку с места работы, копию свидетельства о присвоении ИНН и еще можно показать форму №2 НДФЛ. Если показать все эти три документа, счет вам откроют стопроцентно. Просто надо правильно подготовить эти документы - перевести все  три документа на испанский язык, затем сделать копии и заверить перевод в испанском посольстве. Испанский нотариус в посольстве поставит на перевод свою печать. Это НЕ апостиль (он не нужен), а заверенный перевод. С этими заверенными переводами идем открывать счет. Такое понятие, как справка о происхождении денег, в природе отсутствует. Конечно, хорошо, если у вас будет заверенный в посольстве перевод договора купли-продажи предыдущей недвижимости. В этом случае, можно обойтись только им. 

Открыть текущий счет и попросить чековую книжку talonario
Чеком удобно платить за недвижимость, поскольку, в отличие от банковского перевода, при оплате чеком не взымается комиссия. 

6. Теперь у вас есть все необходимое, чтобы подписать договор купли продажи.

Следует учесть расходы на оформление: 
нотариус - 400 евро;
NIE - 100 евро;
налог на переход права собственности - 8% от цены, указанной в договоре купли продажи.

Следует отдельно сказать про адвокатов.
Если вы прибегаете к их услугам, то нужно хорошо представлять, за что они будут получать свой гонорар. ОБЯЗАТЕЛЬНО нужно получить напечатанный договор об указании услуг с перечислением всех их видов. Сумма гонорара, которую вам назовут, почти на 100 процентов будет впоследствии увеличена на 20 процентов - как НДС (IVA). В договоре нужно обязательно указывать сумму с НДС (IVA incluido)

Например:
1. получить NIE по доверенности
2. подписать договор купли-продажи от вашего имени по той же доверенности
3. зарегистрировать его в регпалате  (Registro de la Propiedad)
4. зарегистрировать смену владельца земельного участка в земельном кадастре Catastro
5. Заплатить налог на переход права собственности

И только по выполнении всех этих пунктов заплатить гонорар. 
Адвокаты в Испании - очень неформальные люди. Много, очень много непорядочных. И нужен ли адвокат в этом процессе - большой вопрос.